VENTAJAS DE LA INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES.
Muchas de las personas más ricas del mundo invierten en bienes raíces, a menudo lo hacen para incrementar sus fortunas o para crearlas desde cero. Algunas de las razones por las cuales este tipo de inversiones son atractivas para los inversionistas expertos son las siguientes:
– El APALANCAMIENTO, puedes pedir prestado un 80% o incluso un 90% del dinero que vas a invertir a un banco. Si eres sujeto de crédito, los bancos se van a pelear por prestarte dinero para comprar una propiedad, sin embargo, no pasará lo mismo si quieres invertir en acciones o en un fondo de inversión. Invirtiendo en inmuebles tienes la oportunidad de obtener mayor apalancamiento financiero.
– Tu patrimonio lo paga otra persona. Si arriendas la propiedad que compraste con el dinero del banco a un precio mayor al dividendo obtendrás flujos mensuales al mismo tiempo que tu patrimonio lo paga un tercero, en este caso la persona que te arrienda el inmueble.
– Ganancias de capital. El valor de los inmuebles siempre tiende a subir, por lo que es un buen medio para proteger tu dinero de la inflación y además obtener ganancias de capital. Hemos visto muchos casos de inversionistas chilenos que compraron propiedades en UF 2.000 hace unos años y ahora el precio es de UF 2.500 o incluso más, generando una utilidad de UF 500 si se vende que en la mayoría de los casos es libre de impuestos.
Ahora bien, al igual que en todos lo negocios, tu nivel de educación financiera y preparación determinará el éxito que obtengas. Invierte en educación financiera si quieres triunfar en el mercado inmobiliario, aprende a utilizar el apalancamiento financiero a tu favor y harás un fortuna.
Fuente: Inversiones y Negocios .CL
Cual es la utilidad de un agente inmobiliario
¿Te has preguntado que hace un agente inmobiliario a tus espaldas? si te estas preguntando de dónde sale la comisión de cada venta, te hemos recopilado una lista de cosas que los agentes hacen cuando no estás mirando (o deberían hacerlo, si no, tienes que buscar un nuevo agente).
Se pasan el día al teléfono
Atienden constantemente las llamadas de tu anuncio y saben proporcionar a cada posible comprador la información que necesita. pongamos que cada anuncio tiene unas 20 llamadas y esas llamadas se traducen en 10 visitas a la vivienda. esto supone tener siempre disponibilidad y bastantes horas de trabajo a espalda.
También gastan horas en mantener el contacto con otros agentes inmobiliarios para difundir la propiedad que tienes en venta o buscar una casa que encaje con todos los requisitos que pides.
Buscan propiedades constantemente
Pasan un par de horas al día en busca de propiedades potenciales. además, las propiedades fluyen rápido en el mundo inmobiliario, así que los agentes tienen que revisar constantemente el mercado para no perderse nada. A veces el proceso de encontrar propiedades que encajen con los intereses del cliente puede hacerse muy largo en el tiempo si los requisitos se salen tan solo un poco de lo común.
Analizan el Mercado
Imprescindible para poder definir bien el verdadero valor de tu casa en venta o saber si tu futura compra es una buena opción.
También es esencial a la hora de hacer ofertas y contra-ofertas que se ajusten al interés del cliente.
No olvidar que en los precios de los anuncios de viviendas sin vender cabe todo, desde precios desorbitados a datos engañosos, hacer un estudio de lo efectivamente comercializado es un tema mas en detalle.
Explicar a un cliente cómo realizar contra-ofertas correctamente también lleva su tiempo.
Inspeccionar las propiedades
No hay nada como ver personalmente una casa en todo su esplendor (o no), que es el motivo por el que los agentes pasan parte de su tiempo revisando propiedades.
La inspección no se limita a lo físico: el agente revisa en los registros que la propiedad esté totalmente “limpia” para evitar que los clientes resulten víctimas de fraude, propiedades en malas condiciones o deudas ocultas.
Gastan su propio dinero en Marketing
Además de no recibir salario hasta que el trato haya terminado, los agentes que vendan tu propiedad también gastan su propio dinero (y tiempo) en marketing: fotografías de la propiedad, videos promocionales, revistas, publicidad convencional, publicidad on line, flyers, impresiones de calidad, etc.
Realizan Cursos formativos
Tiene que tener conocimientos en distintas áreas: Ley de Urbanismo y Construcción, tasación, Asuntos jurídicos (Contratos, Estudios de Títulos), obtención de documentos legales y municipales, marketing, fotografía, negociación y técnicas de venta, etc., por lo que es necesario realizar constantemente cursos formativos y/o tener estudios asociados al tema legal inmobiliario. También acuden a convenciones y ferias inmobiliarias para aprender de otros profesionales y mejorar sus servicios.
Ayudan con información de financiación
Aparte de asistencia a los compradores para obtener las mejores hipotecas posibles u obtener esa hipoteca que pensaban que no podían obtener, están listos para resolver cualquier duda sobre financiación. Saben mejor que nadie cuanto cuesta arreglar ese “pequeño desperfecto” que menciona el anuncio en él que estas interesado o pueden decirte cuánto va a costarte realmente la reforma que quieres hacer”
Verifican todo el proceso
Uno de los principales beneficios de contactar con un agente inmobiliario es la SEGURIDAD JURÍDICA que proporcionan. Son conocedores de todo el proceso de compraventa y tienen la obligación de verificar que se cumpla legalmente (tanto por tus intereses como por los suyos). no todas las ventas se realizan con facilidad y a veces surgen dificultades. un agente actuará de escudo. Arreglan asuntos de los que muchas veces compradores o vendedores no son conscientes.
Un buen agente no solo se encarga de ayudarte a comprar o vender tu casa, también tratan de que el proceso sea para ti lo menos estresante posible. Puede que no lleve mucho tiempo aportar soluciones a problemas de los clientes relacionados en lo emocional (a veces sí), pero desgasta mentalmente.
Y todo esto es GRATIS, al menos hasta que tenga resultados.
Fuente: Belén Fernández (Asesora Inmobiliaria MLS España)
Echa un vistazo al Tweet de @revistadecosta: https://twitter.com/revistadecosta/status/686255438833315840?s=09
Home Staging
Aunque muchas personas piensan que vender una vivienda es fácil, lo cierto es que poner una vivienda a la venta requiere mucha preparación, y en estos casos la precipitación no vale.
Muchas veces, las personas buscan publicar la vivienda en portales inmobiliarios de forma precipitada, no obstante, antes de publicar la vivienda en los diferentes portales inmobiliarios, se debe pasar por varias etapas administrativas y también varias etapas comerciales como por ejemplo: elegir a un buen profesional inmobiliario, decidir un precio de venta adecuado y acorde a la situación del sector, entre otras muchas cosas.
3 Consejos para preparar la vivienda para su venta
Aparte de la gran preparación que hemos comentado anteriormente, cada vez se demanda más una nueva etapa antes de la venta, como es la preparación tanto estética como práctica del inmueble.
En los últimos años, las condiciones del mercado inmobiliario están cambiando constantemente, es por esta misma razón que muchos propietarios durante los últimos años han optado por optimizar el aspecto de su inmueble como paso previo a ponerlo en venta.
Esta técnica se llama “home staging”, en ella se utilizan diversas técnicas de preparación de la vivienda que va a optimizar el tiempo de venta de la vivienda y a su vez, se va a conseguir un mejor precio. No podemos engañarnos, un inmueble luminoso, de aspecto moderno, fresco, decorado con sobriedad… Va a tener muchas más posibilidades de venta que el mismo inmueble pero de forma sobrecargada, oscura, deslucida y de alguna forma “sin encanto”.
Preparar la vivienda va a tener 3 objetivos fundamentales que nos ayudarán a la hora de la venta.
- Preparando la vivienda previamente vamos a conseguir unas fotografías mucho más atractivas, de esta forma vamos a conseguir que nuestra vivienda destaque dentro de la gran oferta inmobiliaria que existe en la actualidad. ¿Qué consecuencias tiene que la vivienda destaque? Más interés, más clicks, más llamadas, más visitas, es decir, ¡Más posibilidades de vender la vivienda!
- Conseguiremos una primera impresión optima en cada visita que realicemos, como cualquier agente inmobiliario sabe, esto es fundamental. Nadie compra un departamento, una casa o un local que no le haya gustado desde un primer momento. Aunque hay muchas teorías al respecto, no se sabe exáctamente cuanto tiempo tarda el comprador en adquirir una vivienda, pero es más posible que la decisión de “no compra” pueda surgir a los pocos segundos si algo no le gusta. Por esto mismo es imprescindible que preparemos bien el inmueble con el fin de evitar o minimizar las posibles impresiones negativas.
- Debemos intentar evitar negociaciones de precio exageradas o innecesarias, en la actualidad, una persona que realmente esté interesada en comprar un departamento o una casa, se encuentra en condiciones de hacer una oferta que se encuentre muy por debajo del precio que el vendedor desearía, y más si la presentación del inmueble real se encuentra a un nivel muy inferior a el valor real de la vivienda, intentar evitar los efectos negativos, no cuesta tanto y puede significar un ahorro sustancial.
Si cuentas con los servicios de profesionales que se dediquen al home staging, te van a ofrecer soluciones a tu medida para conseguir la venta rápida de tu vivienda, con un buen precio.
Impuesto a ganancias sobre 8 mil UF: retasación de viviendas generaría ahorro de hasta 12%
Actualizar el precio de los inmuebles, cuyo plazo termina en diciembre, permitiría retardar el proceso de superar este monto exento. Según el estudio de la consultora, las propiedades compradas a partir de 2004 en la Región Metropolitana han subido, en promedio, 110% real.
Debido a la reforma tributaria -y desde el 1 de enero de 2017-, las personas que vendan bienes raíces adquiridos después de 2004 podrán eximirse de pagar impuesto a las ganancias, por una o más operaciones, solo si la utilidad es inferior a ocho mil UF. Superando ese monto, deberán pagar el 10% de la utilidad obtenida, ya sea por una o varias enajenaciones, pues las ganancias se irán acumulando a través del tiempo.
La utilidad se determina por la diferencia entre el costo de adquisición y el valor de venta. La normativa señala que el primer ítem -precio compra- puede ser el monto de la adquisición reajustado por IPC, el último avalúo fiscal o una tasación de mercado que se debe presentar al Servicio de Impuestos Internos (SII) hasta el 31 de diciembre de 2015, a través de un formulario especial (N° 2897). Esto opera para bienes comprados entre el 1 de enero de 2004 y el 29 de septiembre de 2014.
Según expertos inmobiliarios y abogados, la retasación es la más ventajosa, pues permite elevar el valor comercial de la propiedad al considerar la plusvalía de los últimos años.
De acuerdo con un estudio de Colliers International, los propietarios que retasen sus bienes raíces podrían ahorrarse hasta 12% del valor de compra original de una propiedad. Ese porcentaje corresponde principalmente a inmuebles adquiridos cerca de 2004, mientras que en los años siguientes va disminuyendo el ahorro.
“Realizar la tasación da un mayor margen para no completar las 8 mil UF de ganancia. Esto, pensando en quienes estiman que podrían sobrepasar esa utilidad a lo largo de su vida”, señaló Colliers.
La consultora inmobiliaria afirmó que las propiedades compradas a partir de 2004 en la Región Metropolitana han subido su valor 110% real, en promedio. Este cálculo se realizó sobre la base de 20 mil tasaciones efectuadas por Colliers en la última década: 85%, casas y departamentos; el otro 15%, terrenos industriales y locales comerciales.
Según Colliers, existen cerca de 10 mil propiedades en el Gran Santiago que podrían beneficiarse de una retasación.
Actualizar el valor comercial es recomendable para propiedades que tuvieron un precio de adquisición sobre las cinco mil UF antes de 2011 y para todos quienes cuenten con más de una propiedad. “El cálculo es acumulativo: se suma la ganancia de cada venta que una persona haga”, comentó Fernando Herman, subgerente de Toctoc.com, empresa de Iconstruye, ligada a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Herman cuestionó el impuesto, pues “afecta la actividad inmobiliaria, y especialmente la movilidad social”.
El socio principal de RSM Chile Auditores, Luis Landa, sostuvo que es beneficioso retasar una propiedad, pues la acerca al valor comercial que se espera tendría en una venta futura y, de este modo, disminuye el uso de la parte exenta de impuesto; esto es, las ocho mil UF.
Claudio Bustos, abogado socio de Bustos & Cía. Abogados Tributarios, aseguró que es conveniente que las personas naturales aprovechen la franquicia que implica la retasación. “Esto permitirá reducir la ganancia de capital tributable en el caso de una venta de los inmuebles con posterioridad al 1 de enero de 2017”, comentó el experto.
Fuente: Marco Gutiérrez V. Economía y Negocios:
Aspectos a considerar a la hora de arrendar tu propiedad
Si tienes una propiedad que vas a arrendar o si eres arrendador o arrendatario, es siempre recomendable que el contrato conste por escrito y que contenga todas las situaciones que va a regir. Infórmate sobre lo que debe o puede contener el contrato en este artículo.
Con frecuencia ha tocado ver juicios en los que el arrendador demanda al arrendatario para terminar un contrato de arrendamiento, pero este no ha sido suscrito por escrito o bien el contrato no contiene todas aquellas materias que es necesario regular.
Ante esto el arrendador puede verse afectado ante un incumplimiento, como sucede por ejemplo en el caso de que el arrendatario subarriende, que no pague los servicios básicos o comunes entre otras cosas.
Por otra parte el arrendatario puede verse afectado, respecto a la forma y tiempo que se reajusta la renta, las causas de término del contrato u otras que normalmente deben pactarse para asegurar adecuadamente sus derechos.
¿Contrato escrito o verbal?
El contrato de arrendamiento no requiere constar por escrito, sin embargo es útil y a veces indispensable hacerlo para poder garantizar y fijar los límites de los compromisos adquiridos para su adecuado cumplimiento.
¿Qué puedo regular en el contrato?
En el contrato de arrendamiento puede regular lo siguiente:
1. Quienes son las partes. Nombre completo de arrendador y arrendatario, sus cédulas de identidad, profesión o actividad, y su domicilio.
2. La propiedad y su destino. Se hará señalando su dirección, comuna y ciudad, y el destino que se le dará (habitacional, comercial, agrícola).
3. La renta pactada o canon de arrendamiento. Es indispensable fijar el monto que el arrendatario deberá pagar al arrendador, y la forma en que consiste, como si es en efectivo, de acuerdo a la UF u otra forma.
4. La fecha y forma de pago. Por ejemplo: “La renta pactada se pagará los diez primeros días de cada mes, por mensualidades anticipadas.”
5. Como se efectuará el pago de la renta. Directamente al arrendador, si es en el domicilio del arrendatario o arrendador, o si es por depósito bancario u otra forma.
6. Si es reajustable, cuando y de qué forma se reajustará. Por ejemplo. “La renta pactada será reajustable semestralmente de conformidad a la variación que experimente el índice de precios al consumidor (IPC), desde el mes de Julio del presente año…”. Normalmente se pacta anual o semestralmente.
7. La vigencia del contrato. Esta cláusula es señalada en los contratos para indicar desde que momento va a comenzar a regir el contrato. Por ejemplo. “El contrato comenzará a regir en dos meses desde esta fecha.” o bien “El contrato comenzó a regir el día 01 de Enero del año 2008” o “El contrato comenzará a regir desde esta fecha.”
8. El periodo de tiempo que durará el contrato y si será renovable o no. Por ejemplo: “El contrato tendrá una duración de un año, renovable por periodos iguales y sucesivos de igual tiempo.”
9. La forma de término del contrato. Normalmente se señala que el contrato continuará vigente mientras una de las partes no de aviso a la otra dentro de un plazo determinado, que desea no renovar el contrato.
Por ejemplo: “El contrato será renovable en la forma señalada, si ninguna de las partes diere aviso a la otra con una anticipación máxima de sesenta días, de su voluntad de ponerle término al contrato, lo que se efectuará mediante carta certificada.”
10. El termino anticipado e inmediato del contrato por no pago de las rentas. Esta cláusula, se entiende incorporada al contrato sin necesidad de las partes lo expresen, sin embargo suele señalarse en los contratos, como operará este derecho del arrendador. Por ejemplo: “El no pago oportuno de una o más rentas pactadas en la forma señalada, dará derecho al arrendador para solicitar el término inmediato del contrato de conformidad a la ley.”
11. Las obligaciones del arrendatario y el efecto de su incumplimiento. Aquí se señalan que cosas puede o no puede hacer el arrendatario en el inmueble, tales como la prohibición de subarrendar, de darle un destino distinto al señalado en el contrato, hacer modificaciones, mejoras, acordar obligaciones relativas a la mantención y conservación de la propiedad y sus artefactos, entre otras.
Se expresará además qué efecto tendrá el que no cumpla con dichas obligaciones, tal como el derecho a solicitar la terminación inmediata del contrato o el hecho de indemnizar perjuicios.
12. La restitución de la propiedad. En esta parte, corresponde expresar la forma en que se devolverá la propiedad una vez que termine el contrato, al arrendador.
13. Las obligaciones del arrendador y su responsabilidad. En ésta parte se expresa comúnmente que el arrendador deberá reembolsar algunos gastos en que incurra el arrendatario en la propiedad y que por su calidad correspondería hacerlos al arrendador, que no será obligación del arrendador efectuar mejoras a la propiedad y de que asuntos será responsable.
14. La estipulación del pago de garantía. Esta cláusula es normalmente utilizada en que el arrendatario efectúa el pago de un mes de garantía al arrendador, en el evento que al terminar el contrato, hayan deterioros en la propiedad que no existían al momento de hacer el contrato.
15. Domicilio y jurisdicción en caso de recurrir a Tribunales. Consiste en señalar el lugar que se tendrá por domicilio en caso en que haya que intervenir a los tribunales de Justicia a a causa del contrato. Por ejemplo. Las partes fijan su domicilio en Santiago y se someten desde ya a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.
16. Otros pactos. Existe libertad de las partes para insertar todos los pactos que crean convenientes, entre estos, la facultad del arrendador, en caso de no pago de la renta por parte del arrendatario, de poner sus antecedentes personales a disposición de bases o registros, que divulguen al público sus registros, como Dicom.
Estos datos señalados no son absolutos y solo se exponen a modo de consejo, cada contrato tiene sus propias particularidades que deberán ver las partes y en su caso el abogado que contraten para proteger de mejor manera sus derechos.
Si requieres asesoría en esta materia, puedes hacerlo con cualquier abogado que creas de confianza, alguna persona que se dedique al rubro inmobiliario o asesor legal que tenga conocimientos suficientes, como estudiantes o egresados de derecho.
Fuente: Legaal.cl
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